Pozemkem se podle katastrálního zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí nějakou hranicí. U každého pozemku je pak v katastru nemovitostí uveden jeho druh. Ovšem to nevypovídá prakticky nic o tom, jak bude pozemek možné v budoucnu využít.
Co ovlivňuje hodnotu pozemku?
Jedním z významných faktorů je právě druh pozemku. To může být například orná půda, zahrada, zastavěná plocha, plocha určená k zastavění, vodní plocha a další. Druh pozemku můžete ovlivnit tím, že podáte návrh na jeho změnu. Na vaši žádost může být z orné půdy zahrada nebo les, ze zahrady pozemek určený ke stavbě rodinného domu. Má to však jednu podmínku – tou je, že tuto změnu dovolí územní plán obce. A tak právě územní plán může podstatně zvýšit, nebo také snížit, hodnotu vašeho pozemku. A také vám na něm může zakázat stavět.
Možnosti využití pozemku stanovuje územní plán
Ten určuje, jak se bude výstavba v obci rozvíjet a k čemu budou jednotlivé plochy pozemků sloužit. Pokud schválený územní plán obce počítá s rozvojem v dané lokalitě, může stanovit, že na pozemku v budoucnu postaví třeba byty, obchody, parkoviště, dětské hřiště nebo průmyslový areál.
Takže vlastníte-li například zahradu a obec v územním plánu určí tento pozemek pro nákupní centrum, znamená to, že si tam sice nepostavíte vilu, ale za peníze utržené prodejem developerovi si postavíte na jiném místě možná i zámeček. Totéž nastane, když přes vaši mokrou louku, kterou nikdo nechce ani sekat, obec naplánuje novou komunikaci.
Ke zvýšení hodnoty může přispět i natažení inženýrských sítí k hranicím pozemku či třeba vybudování občanské vybavenosti v těsné blízkosti.
Může nastat i opačná situace. Například když územní plán omezí funkčnost pozemku nějakou regulací nebo stavební uzávěrou. Ochrana přírody třeba zjistí, že na vaší louce roste unikátní tráva. V tom případě se sice druh pozemku nezmění, ale nebude možné na něm cokoli postavit, natož jej prodat. A jeho hodnota zákonitě klesne.
Kdo schvaluje a mění územní plán
Územní plán vytváří vedení každé obce a schvaluje jej zastupitelstvo. Je to dlouhodobý proces a platnost územního plánu je minimálně čtyři roky. Ani pak ale nemusí vzniknout nový. Pokud je kvalitně zpracovaný a není třeba něco měnit, může platit deset i více let.
A proč je důležité pro vlastníky pozemků ho znát?
Územní plán vymezuje jednotlivé lokality v obci a určuje způsob jejich využití, a to bez ohledu na to, kdo je vlastník daných pozemků. Stavební úřad pak při povolování staveb musí respektovat tyto podmínky a nemůže povolit stavby, které by byly v rozporu s plánem.
V průběhu změn v územním plánu či při projednávání nového plánu, má veřejnost, a především vlastníci pozemků v obci, možnost se k návrhu vyjadřovat, podávat připomínky a náměty. Ty pak zastupitelstvo obce může – ale také nemusí – do plánu zapracovat. Nicméně je to jediná možnost, jak tvorbu územního plánu ovlivnit.
Jestliže je již schválený, může se vlastník bránit pouze žalobou k soudu. Prvotním je ale vždy veřejný zájem. Takže například fakt, že územní plán určí, že se na vašem pozemku nesmí stavět, není důvod k tomu, aby soud nařídil změnu plánu. Zato včas podané námitky a připomínky mohou ovlivnit budoucí využití pozemku, a tím pochopitelně i jeho cenu.
Je tedy skutečně na každém vlastníkovi nemovitosti, aby si hlídal tyto procesy a aktivně do nich vstupoval, protože je jediný, kdo může svá práva ochránit.
Nevyznáte se v pravidlech územního plánování a katastru nemovitostí? Zvažujete v budoucnu prodej svého pozemku? Využijte naši bezplatnou právní poradnu nebo si od nás nechte poradit, jak nejlépe váš pozemek prodat. Před samotným prodejem vám kromě toho vyhotovíme tržní odhad ceny, který vám řekne, jakou peněžní hodnotu má právě ta vaše nemovitost.
Autorem článku je Valerie Magić, jednatelka společnosti Unicareal s.r.o.
30.6.2021Sdílejte na FB nebo Twitteru: