Jste spoluvlastníkem nemovitosti? Řekneme vám, jaké jsou vaše práva a povinnosti.
Vlastníte podíl na nemovitosti? Víte, jaké jsou práva a povinnosti jednotlivých spoluvlastníků?
Vysvětlíme vám princip podílového spoluvlastnictví na nemovitosti, které se bohužel v některých případech stává počátkem vleklých sporů. Podílové spoluvlastnictví je také považováno za nejméně výhodnou formu vlastnictví nemovitosti, tak, jak to obecně bývá u jedné věci, kterou vlastní více osob.
Jestliže vlastní dvě či více osob dohromady jednu věc, mluvíme podle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., o podílovém spoluvlastnictví. Může to být nemovitost, ale také jakákoli jiná věc, například obraz, automobil, průmyslový stroj. V každém případě jde spoluvlastnický podíl z celku, protože nelze vlastnit konkrétní část věci, která funguje (existuje) sama o sobě.
Spoluvlastníci však nemusí vlastnit věc rovným dílem. To se děje běžně například při dědění nemovitosti, kdy spoluvlastníci získají podíly podle jejich vztahu k zemřelému (např. manželka získá polovinu a každé ze tří dětí třetinu z druhé poloviny), či podle poslední vůle.
Svůj spoluvlastnický podíl může každý spoluvlastník prodat či převést na jinou osobu, a to prodejem či bezúplatným převodem formou daru a podobně. Spoluvlastník může na svůj podíl také uvalit reálné břemeno či jej dát do zástavy.
To však platí pouze tehdy, pokud je spoluvlastnictví založené z vlastní vůle spoluvlastníků. To znamená, pokud si například přátelé či životní partneři, kteří nežijí v manželství, zakoupí společně byt, dům či jinou nemovitost nebo věc. Pak je pouze na jejich vůli a smluvním ujednání, zda si předkupní právo dohodnou, či ne.
Pokud spoluvlastnictví vznikne bez ohledu na vůli spoluvlastníků, je ideální podíl každého spoluvlastníka omezený předkupním právem. Dědictví je toho jasným příkladem. Po dobu šesti měsíců od získání dědictví váže spoluvlastníky předkupní právo. Výjimkou je převod – a to jak úplatný, tak bezúplatný – na osobu blízkou.
Aktuální novela občanského zákoníku, jejíž navrhovaná účinnost je od 1. 7. 2020, v některých případech předkupní právo u spoluvlastnických podílů ruší. Konkrétním změnám, které novela občanského zákoníku upravuje ve věci předkupního práva, se budeme věnovat v samostatném článku.
O hospodaření se společnou věcí musí rozhodnout všichni. Proces rozhodování má svá pravidla, která musejí být dodržena. Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci bez ohledu na to, jak velký je jeho spoluvlastnický podíl. Hlasy spoluvlastníků se počítají podle velikosti podílů.
Zákon rozlišuje několik stupňů správy věci. První je běžná správa společné věci (§ 1128 odst.1 NOZ). Tou se myslí například pravidelná údržba nemovitosti, drobné opravy a podobně. Zde k rozhodnutí stačí nadpoloviční většina hlasů.
Dalším stupněm je významná záležitost týkající se společné věci. V případě nemovitosti může jít například o větší zásah, rekonstrukci, změnu využití, zřízení zástavního práva a podobně. Zde je třeba souhlasu alespoň dvou třetin spoluvlastníků (§ 1129 odst. 1 NOZ).
Souhlasu všech spoluvlastníků je třeba v případě, že se rozhoduje o tom, že společná věc má být zatížena nebo její zatížení zrušeno, nebo mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let.
Rozhodnutí spoluvlastníků má právní účinky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout. V praxi se totiž stává, že většinový spoluvlastník opomíjí názor spoluvlastníka menšinového, nebo ho k rozhodnutí vůbec nepozve a postaví ho tzv. před hotovou věc. Pokud se nejedná o záležitost, která vyžaduje okamžitý zásah (například havárie apod.), může se menšinový spoluvlastník v takových případech bránit u soudu.
Návrh soudu musí podat do 30 dnů od přijetí rozhodnutí. Pokud tak neučiní, jeho právo zaniká a musí respektovat rozhodnutí ostatních spoluvlastníků. To však neplatí v případě, že ho ostatní spoluvlastníci o rozhodování vůbec neinformovali. Pak mu poběží třicetidenní lhůta, kdy bude moci podat k soudu návrh na zrušení rozhodnutí, až ode dne, kdy se o rozhodnutí ostatních dozvěděl.
Ovšem i když se menšinový spoluvlastník bude bránit u soudu, nemusí zabránit danému výkonu. Například většinový spoluvlastník bez jeho vědomí podepíše smlouvu na výměnu oken a on se to dozví až v případě, když nastoupí montážní firma. Dle občanského zákona jsou všichni spoluvlastníci zavázáni třetím osobám společně a nerozdílně. A tak už nelze zrušit podepsanou smlouvu, ale soud může například v tomto případě určit, že částku za výměnu oken zaplatí celou většinový spoluvlastník.
Časté jsou právě případy, kdy nemovitost například potřebuje rekonstrukci, ale menšinový spoluvlastník nemá finanční prostředky, kterými by kryl svůj podíl. Ovšem nezbývá než se dohodnout. Ostatní spoluvlastníci se sice mohou zavázat, že po něm nebudou požadovat, aby se na nákladech podílel, není to však zásadně jejich povinnost. Pokud to učiní, nemá již menšinový spoluvlastník možnost uplatnit u soudu návrh na zrušení rozhodnutí. Pokud tak neučiní, nezbývá, než se bránit soudně či rozhodnout o vypořádání spoluvlastnictví například prodejem svého spoluvlastnického podílu.
Realitní odborníci z Unicareal doporučují nechat si vše raději důkladně ověřit nebo se spolehnout ve výběru pronájmu na zkušenou realitní kancelář.
Autorem článku je Valerie Magić, jednatelka společnosti Unicareal s.r.o.
20.5.2020Sdílejte na FB nebo Twitteru: