Pokud budete mít jakýkoliv dotaz v rámci problematiky realitního trhu, zašlete ho prosím na adresu
a my Vám v co nejkratší době odpovíme.
Odpovídat Vám bude náš právní zástupce - Mgr. Vladimír Dvořáček.
Podle občanského zákoníku je v případě prodeje nemovitých věcí možné skryté vady uplatňovat u strany prodávající po dobu 5 let od prodeje. Přitom platí, že vada má být uplatněna bez zbytečného odkladu po jejím zjištění. O skrytou vadu se přitom jedná tehdy, pokud vada nemohla být zjištěna při prohlídce nemovitostí (např. proto že je skryta po zdí a nijak se neprojevuje apod.) a strana kupující o těchto skutečnostech nebyla stranou prodávající při koupi informována. Současně však musí být vycházeno ze stáří stavby a možných očekáváních z hlediska jejího celkového technického stavu (např. nelze přepokládat, že 100 let staré stavby, že bude splňovat současné technické normy a že zde budou všechny stavební části v perfektním stavu). Obvykle proto vyžaduje posouzení technického stavu a zjištěných vad asistence nějakého stavebního odborníka či dokonce znalce, aby bylo zhodnoceno, zda s ohledem na stáří stavby a poskytnuté informace lze posoudit zjištěné závady jako skryté vady, za které strana prodávající odpovídá, či nikoliv. Pokud se odpovědnost potvrdí, pak přichází do úvahy buď možnost opravy vad nebo sleva z kupní ceny, u vad zásadních (podstatných) může vzniknout i právo na odstoupení od kupní smlouvy.
Riziko této situace spočívá v tom, že pokud by měla daná firma nějaké dluhy řešení v rámci exekuce, má exekutor právo do nemovitosti, kde je sídlo firmy, přijít a sepsat zde majetek, který se zde nachází. Nový majitel by pak musel exekutorovi prokazovat, že majetek nepatří firmě, ale jemu, což není vždy zcela jednoduché už jen proto, že si každý neschovává všechny doklady od nákupu všech věcí.
Proto je vhodné tuto situaci řešit. Řeší se tak, že nový majitel podá na soud, který vede obchodní rejstřík, kde je daná firma zapsána, podnět k nápravě stavu sídla společnosti, kde uvede, že v dané nemovitosti již firma fakticky nesídlí a nemá k ní žádný právní vztah, který by ji opravňoval mít zde sídlo uvedeno. Soud povede s firmou řízení, jehož cílem je, aby sama firma sídlo změnila a pokud se tak nestane, měl by rejstříkový soud rozhodnout o zrušení firmy.
V zásadě je povinnost respektovat podmínky věcného břemene, které bylo zřízeno. Proto, pokud bylo zřízeno břemeno v rozsahu šíře 120 cm, není možné vyžadovat po vlastníkovi pozemku z uzavřené smlouvy plnění v širším rozsahu, pokud nedojde k dohodě. Pokud vlastník nebude souhlasit se změnou rozsahu věcného břemene, pak je ještě možnost žádat soud o zřízení tzv. nezbytné cesty dle § 1029 a násl. občanského zákoníku, a to v případě, že nelze komerční nemovitost bez této cesty řádně užívat či hospodařit v ní. Zřízení takové cesty by bylo vždy za úplatu. Toto zřízení nezbytné cesty však nelze provést v případech, kdy škoda na pozemku souseda by převýšila výhodu nezbytné cesty, dále v případě, kdy nedostatek přístupu způsobí z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o ni žádá, nebo žádá-li se cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Mohlo by se jednat o tzv. předsmluvní ujednání ve smyslu § 1729 občanského zákoníku, podle kterého, dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Za takové situace strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu. Domoci se uzavření kupní smlouvy proto asi v daném případě není reálné, ale mohli byste požadovat po druhé straně náhradu škody, pokud Vám v důsledku neuzavření smlouvy nějaká vznikla.
Skutečnost, že je v nemovitosti vedeno trvalé bydliště, nezakládá žádný vztah k této nemovitosti a nemůže ani vést k postižení této nemovitosti v rámci exekuce. Exekutor je však oprávněn vstoupit do místa, kde má dlužník trvalý pobyt a sepsat zde movité věci, které se v takové nemovitosti nachází, aby vedl exekuci jejich prodejem. Může tak tedy učinit i po převodu vlastnictví k nemovitosti. Pokud by šlo o věci kupujících, pak by kupující, pokud by se jim nepodařilo exekutora přesvědčit, že nemá pojímat jejich věci do soupisu, museli podat tzv. vylučovací žalobu a prokázat, že jde o jejich věci a nikoliv věci dlužníka. Proto doporučuji otázku trvalého pobytu prodávajícího řešit co nejdříve – pokud nemá prodávající kam se přehlásit, pak jediným řešením je, aby po nabytí vlastnictví a převzetí nemovitosti kupující podali návrh na zrušení trvalého pobytu prodávajícího v jejich nemovitostech na místní příslušnou ohlašovnu, která po provedení správního řízení místo trvalého pobytu v těchto nemovitostech zruší.
Postup prodeje při existenci zástavního práva na převáděné nemovitosti je specifický v tom směru, že v rámci prodeje dochází k úhradě zůstatku úvěru zástavního věřitele (stavební spořitelny), a to přímo z kupní ceny. Děje se tak buď z úschovy (většinou v případě úhrady kupní ceny z vlastních zdrojů) nebo přímo z banky kupujícího (v případě, že kupující čerpá na úhradu kupní ceny úvěr). V každém případě je třeba zažádat stavební spořitelnu o souhlas s předčasným splacením úvěru a o vyčíslení zůstatku úvěru k datu, kdy je reálná úhrada kupní ceny.
Rozdíl mezi notářskou a advokátní úschovou je zejména v osobě, u které se peníze ukládají (notář – advokát). Jak notář, tak advokát musí dle svých stavovských předpisů mít peníze uloženy na zvláštním úschovním účtu u banky, který je veden tak, že na něm jsou ukládány finanční prostředky nikoliv advokáta či notáře, ale finanční prostředky třetích osob, jsou tudíž vyňaty z exekuce, pokud by tato probíhala na advokáta či notáře. Jak advokát tak i notář musí být pojištěni z titulu odpovědnosti za škodu při své činnosti. Právní postavení obou subjektů je tudíž srovnatelné, jde tedy spíše o důvěru v konkrétního advokáta či notáře.
Ze zákona vyplývá, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou svých podílů a při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny či dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv ze spoluvlastníků soud. Proto, pokud byste se na opravách nedohodli, lze požádat soud, aby o této věci rozhodl. Pokud by byla oprava provedena pouze ze strany jednoho spoluvlastníka bez souhlasu druhého, může spoluvlastník, který takový náklad vynaložil žádat ostatní spoluvlastníky o poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu – tato náhrada se však nemusí vždy rovnat vynaloženým prostředkům.
Pokud byl pozemek prodáván skutečně jako stavební - výslovně k účelu stavby či z nějakých jiných skutečností mohl prodávající dovodit, že kupující mají zájem na pozemku stavět, pak je procházející el. vedení možno považovat za vadu (podstatnou) pozemku. Prodávající je povinen upozornit kupující na vady převáděné nemovitosti. Prodávající tedy byl povinen upozornit i na existující el. vedení, které znamená omezení využití pozemku. To však předpokládá, že umístění tohoto vedení nebylo možné zjistit pouhou prohlídkou nemovitosti. Za takové situace má kupující právo od smlouvy odstoupit nebo požadovat slevu z ceny pozemku, včetně práva na náhradu škody. Lze se samozřejmě dohodnout i na řešení formou překládky vedení, takové řešení vy však vyžadovalo dohodu mezi prodávajícím, kupujícím a vlastníkem vedení.
V případě prodeje nemovitostí bude prodávající v tomto případě platit dvě daně:
Osvobození od daně z příjmů by bylo pouze v případě, že by se dům prodával až po pěti letech od výstavby.
V případě prodeje pozemku bude prodávající v tomto případě platit dvě daně:
Osvobození od daně z příjmů by bylo pouze v případě, že by se pozemek prodával až po pěti letech od jeho nabytí.
Základním principem při koupi nemovitosti, která je v exekuci, je to, že dokud není exekuce zcela vyplacena, tak nelze provést převod vlastnického práva na kupujícího. Je tedy nutné nejdříve exekuci vyplatit a teprve poté lze vlastnictví převést.
Z toho vyplývá, že nejjistějším způsobem při koupi nemovitosti zatížené exekucí je ten, že si prodávající zajistí finanční prostředky na úhradu dluhu (např. půjčkou) a po uhrazení dluhu je nemovitost teprve prodávána. Z výtěžku prodeje pak lze splatit i případnou půjčku.
V případě, že finanční prostředky na vyplacení exekuce poskytuje kupující (z kupní ceny), pak vždy nese určité riziko, že nemovitost nakonec nabude a bude nucen po prodávajícím peníze zpět vymáhat. Toto riziko lze sice určitými právními instrumenty snížit, nikdy jej však nelze úplně vyloučit.
Pokud matka nesplnila svoji povinnost ze soudního rozhodnutí (neboť dědické rozhodnutí je vykonatelným soudním rozhodnutím), lze vůči matce vést exekuci, kterou lze částku po matce vymáhat. Vaše matka není povinna mít od Vás souhlas s prodejem nemovitostí, jelikož tyto jsou výlučně jejím majetkem. Pokud však máte obavu, že v případě prodeje nemovitostí byste od matky nic nedostali a jiný majetek, ze kterého by bylo možné Vaše nároky vypořádat, matka nemá, tak doporučuji co nejrychleji zahájit exekuci, čímž by byl majetek matky (včetně nemovitostí) zablokován a matka by jej nemohla prodat.
Lze k soudu podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a v rámci tohoto řízení se domáhat buď prodeje nemovitostí nebo jeho přikázání jednomu z Vás s tím, že druhý musí být vyplacen. Pokud jde o peníze, které jste investovala i do poloviny manžela, pak záleží na tom, jaká existovala mezi Vámi dohoda o těchto penězích v době jejich poskytnutí. Mohlo by se však stát i to, že nárok na vrácení těchto prostředků může být již promlčen.
Pokud jde o byt v osobním vlastnictví, pak přichází do úvahy darování. Mezi babičkou a vnučkou je toto osvobozeno od daně darovací, proto by se hradil pouze správní poplatek za vklad vlastnického práva na katastrálním úřadě (1000,-Kč) a případné náklady na sepsání smlouvy.
V souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku se možnosti nakládání s bytem v osobním vlastnictví nijak nemění. Provádění rekonstrukce v bytě ve vlastnictví je právem vlastníka, tudíž nevyžaduje souhlasu vlastníků ostatních jednotek v domě, pokud nezasahuje do společných částí budovy. V rámci úprav však předpisy stavebního práva mohou vyžadovat ohlášení stavby (zejména v případě zásahu do nosných konstrukcí), k němuž mají ostatní spoluvlastníci právo vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas – důvody případného nesouhlasu posoudí stavební úřad a rozhodne o nich. Shromáždění SVJ se má konat nejméně jednou ročně. Dle stávající úpravy je pro rekonstrukce, modernizace a stavební úpravy společných částí nutný souhlas ¾ všech vlastníků jednotek v domě. Nový občanský zákoník pro tyto účely žádné kvórum nestanoví a ponechává to na úpravě ve stanovách SVJ. Pokud by toto stanovy neřešily, pak by platila obecná nadpoloviční většina.
Jedinou možností je dát nájemci výpověď z nájmu. Dle stávajícího občanského zákoníku lze nájem bytu vypovědět před skončením doby nájmu v případě, že nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby) ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Výpovědní lhůta je pak měsíční a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícím po doručení výpovědi.