Stavební dokumentace je u každého domu důležitou součástí, která by měla být uchovávána jako největší poklad. A nejen to, měla by být průběžně aktualizována, aby odpovídala současnému stavu. Pokud tomu tak není, může se kupující dočkat mnoha nepříjemných překvapení.
U každé stavby je základem projekt a průběh realizace, který je zaznamenáván ve stavebním deníku. Povinnosti stanovené stavebním zákonem ukládají vlastníkovi stavby uchovávat ověřenou dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby podle vydaných povolení a tuto dokumentaci při změně vlastnictví odevzdat novému vlastníkovi.
Stavební dokumentaci ke stavbám také archivuje stavební úřad. V nejhorším případě, pokud je dům například starý, prošel několikerým vlastnictvím, a tak vlastník nemá žádnou stavební dokumentaci, může požádat stavební úřad o nahlédnutí do dokumentace. Problém je v tom, že u starších rodinných domů se v průběhu času rekonstruují stávající prostory, mění se vnitřní dispozice, často se přistavují různé přílepky, jako jsou verandy, garáže, někdy i celé bytové jednotky. A pokud se tyto změny nezaznamenaly do dokumentace stavby, nemá v podstatě dům platnou dokumentaci.
Co obsahuje dokumentace stavby
Měly by to být především veškeré dokumenty, podle kterých bylo vydáno stavební povolení nebo souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru. Avšak kupující by měl získat také dokumentaci pro provádění stavby, která je podrobnější. A především dokumentaci aktuální, včetně změn, které původní projekt nezaznamenal.
Součástí dokumentace k nemovitosti by měl být dále průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), neboli „energetický štítek“. Pokud jej prodávající nepředloží, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny.
Dalšími dokumenty, které by měl kupující obdržet, by měly být záruční listy zařízení, které je v záruce (například zařízení na vytápění, kotle, bojlery, ale i novější vybavení domu), protokoly o revizi používaných zařízení, včetně spalinových cest, uživatelské návody a další.
Pasport stavby je zjednodušená dokumentace
Pokud původní dokumentace stavby neexistuje, musí vlastník pořídit zjednodušenou dokumentaci stavby (tzv. pasport stavby) a nechat ji stavebním úřadem ověřit. Stavební úřad může také vlastníkovi nařídit, aby tento pasport pořídil, pokud dokumentace stavby neexistuje. Pasport popisuje stavbu jako takovou, dále obsahuje informace o vybavenosti, technických parametrech, stavu, způsobu použití apod. Stavební pasport zahrnuje především detailní technický popis stavby, technický pasport pak zachycuje technické vybavení. A především – pasport by měl zobrazovat současný stav. Pokud došlo k několika přestavbám, nemusí mít stávající nemovitost s původním projektem někdy ani moc společného.
Pokud by stavební úřad pasport neověřil, může situace zajít tak daleko, že novému vlastníkovi může nařídit stavbu nebo některou její část, která není zanesena v původní dokumentaci, zbourat.
Neexistující dokumentace komplikuje život prodávajícímu i kupujícímu
Kupující by měl vyžadovat, aby předání dokumentace bylo zakotveno v kupní smlouvě. Pokud to neudělá a prodávající mu dokumentaci nepředá, může se připravit na komplikace. Těmi „jednoduššími“ může být neznalost, kudy probíhají sítě. Pak lze při rekonstrukci velmi jednoduše „překopnout“ vodu, navrtat elektrické vedení, zabetonovat trativod, či způsobit sám sobě jinou podobnou škodu, jejíž náprava si vyžádá další úsilí a nemalé prostředky. Dokumentace je také potřebná k některým žádostem o dotaci a chybějící dokumenty mohou zmařit šanci na její získání.
Také prodávající by však měl mít zájem na tom, aby nemovitost předal i s dokumentací. Nový vlastník má totiž právo žádat slevu z kupní ceny, nebo dokonce odstoupit od smlouvy a žádat vrácení plné kupní ceny z důvodů vadného plnění, a to až pět let od uzavření kupní smlouvy.
Kdo může zpracovat pasport
Na pasportizaci stavby lze najmout kohokoli, kdo dokáže odvést tuto odbornou práci. Zákon neomezuje, kdo to může být, a tím pádem nemusí mít tzv. kulaté razítko. Mohou to být projektanti či jiní odborníci zabývající se plánováním a stavbou nemovitostí. Ceny za vyhotovení pasportu jsou dle odborníků pro běžný rodinný dům v řádech nižších desítek tisíc korun, dražší pak bývá vyhotovení takové dokumentace pro historické domy či složitější stavby.
Autorem článku je Valerie Magić, jednatelka společnosti Unicareal s.r.o.
7.2.2024Sdílejte na FB nebo Twitteru: