Při prodeji spoluvlastnického podílu na nemovitosti máte povinnost učinit nabídku předkupního práva. V realitní kanceláři Unicareal s.r.o. vám poradíme, jak postupovat.
Plánujete prodej nemovitosti, kterou vlastníte společně s ostatními podílovými spoluvlastníky? Nebo se chystáte prodat svůj byt, ke kterému náleží podíl na společném garážovém stání? V obou případech budete povinni učinit nabídku předkupního práva ostatním spoluvlastníkům, tzv. předkupníkům.
Novela občanského zákoníku, která vstoupila v účinnost 1.1.2018, přinesla zpět předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci. Pokud tedy prodáváte svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti nebo pozemku, mohou ostatní spoluvlastníci uplatnit své předkupní právo a předmětnou nemovitost od vás vykoupit. Výjimkou je pouze převod na osobu blízkou, v takovém případě se předkupní právo neuplatňuje. Naopak ale zákonnému předkupnímu právu podléhají i bezúplatné převody včetně darování spoluvlastnického podílu, přičemž v takovém případě mohou předkupníci tento spoluvlastnický podíl vykoupit za cenu obvyklou.
Jako prodávající spoluvlastnického podílu na nemovitosti jste povinni učinit nabídku k uplatnění předkupního práva všem předkupníkům. Tuto nabídku musíte vždy předložit v písemné podobě a musí obsahovat i podepsanou kupní nebo jinou převodní smlouvu se zájemcem o koupi, tzv. koupěchtivým. Pokud není možné doručit nabídku předkupního práva osobně a získat tak potvrzení o převzetí, je vhodné ji zaslat doporučeně vč. dodejky. Od okamžiku doručení začíná běžet tříměsíční lhůta, ve které může předkupník nabídku předkupního práva využít. Předkupník by měl své právo uplatnit písemně a v případě zájmu o vykoupení spoluvlastnického podílu musí uhradit kupní cenu uvedenou v převodní smlouvě včetně sjednaných podmínek. Uplatněním předkupního práva automaticky dochází k rozvázání smlouvy podepsané s koupěchtivým. V případě, že předkupník svoje předkupní právo neuplatní nebo marně uplyne již zmíněná tříměsíční lhůta, můžete převést svůj spoluvlastnický podíl na třetí osobu.
Pokud jako prodávající neučiníte předkupníkovi nabídku na uplatnění jeho zákonného předkupního práva, může se předkupník domáhat vůči kupujícímu, aby na něj předmětný podíl převedl. Své právo může využít v obecné promlčecí lhůtě 3 let.
Asi nejvíce komplikací přináší současná právní úprava při převodu bytů včetně podílu na společném garážovém stání. V takovém případě musíte jako prodávající učinit nabídku předkupního práva desítkám spoluvlastníků, kteří také v bytovém domě vlastní podíl na společném garážovém stání. Stejná situace nastává, když jako majitel rodinného domu vlastníte spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě, a to společně s dalšími majiteli okolních nemovitostí. Řešením může být vzdání se předkupního práva, a to buď ke konkrétnímu převodu, nebo natrvalo včetně věcněprávních účinků.
Zákon předkupníkovi umožňuje vzdát se svého předkupního práva dvěma způsoby. Může tak učinit pro konkrétní převod – v takovém případě postačí písemné prohlášení, na kterém není nutné ověřit podpisy a které se nezapisuje do katastru nemovitostí. Druhou možností je, že se předkupník vzdá svého předkupního práva natrvalo, a to i s účinky pro své právní nástupce. Tato skutečnost se musí zapsat k předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí.
Vláda projednala a schválila návrh novely občanského zákoníku. Pokud ji Poslanecká sněmovna schválí, mohla by navrhovaná změna týkající se výjimky ze zákonného předkupního práva vstoupit v platnost již od ledna 2020. Nově by se tak předkupní právo neuplatňovalo v případě, kdy je společně s jednotkou převáděn i spoluvlastnický podíl na jiné nemovitosti. Tato úprava se týká především spoluvlastnických podílů na garážových stáních v bytovém domě a některých funkčně souvisejících pozemků.
V realitní kanceláři Unicareal s.r.o. vám s vypořádáním předkupního práva pomůžeme. V rámci kompletního realitního servisu prověříme existenci předkupního práva, doporučíme nejvhodnější postup a připravíme potřebné dokumenty k úspěšnému prodeji nemovitosti.
Autorem článku je Valerie Magić, jednatelka společnosti Unicareal s.r.o.
