Co znamená věcné břemeno dožití a jak je to s prodejem nebo koupí takové nemovitosti? Podívejte se na naše zkušenosti z praxe.
Věcné břemeno dožití, nyní podle nového občanského zákoníku takzvaná služebnost, zakládá stávajícím majitelům právo dožít v nemovitosti, kterou hodlají prodat. Může to být jistota například pro seniory, kteří se nechtějí stěhovat, ale zároveň potřebují finanční prostředky, které mají uložené v nemovitosti.
Pokud nehledáte byt na bydlení, ale na investici, může být taková nemovitost výhodnou koupí. Cena nemovitosti s věcným břemenem dožití je totiž podstatně nižší. Může to být o 30 až 40 % méně, než je cena na trhu obvyklá.
Pokud chce stávající majitel v nemovitosti dále bydlet, je třeba v kupní smlouvě sjednat věcné břemeno, tzv. služebnost. Služebnost může být sjednána i na dobu určitou. Častější je však tzv. dožití. Služebnost bytu nelze převést na nikoho jiného. Například pokud je služebnost zřízena na manžele a jeden z nich zemře, služebnost dále běží až do smrti druhého. Ovšem pokud si ten přivede do bytu nového partnera, pro něj již služebnost nebude platit.
Všechny podmínky služebnosti je třeba zanést do kupní smlouvy, a to co nejpřesněji. Zvláště pokud nejde o byt, ale o dům, kde budou spolu s těmito osobami bydlet další. Je třeba pečlivě stanovit, kdo bude využívat jakou část nemovitosti, včetně chodeb, zahrady a dalších společných prostor, kdo a v jakém poměru bude hradit náklady spojené s provozem a podobně.
Služebnost může být zřízena bezplatně. To se však děje většinou pouze v případech, že například rodiče darují nemovitost svým dětem. Ovšem i v tomto případě se většinou sjednává, že rodiče budou hradit běžné náklady spojené s provozem bytu, jako jsou energie, drobné opravy a podobně.
V případě, že se jedná o cizí osoby – tj. kupujete nemovitost, pro kterou bude sjednáno právo dožití, lze služebnost zřídit úplatně. To znamená, že ti, kteří budou v nemovitosti na základě služebnosti bydlet, budou hradit nejen energie, ale také nájem v dohodnuté výši.
Pokud kupujete nemovitost s nájemníkem a jeho věcným břemenem dožití, může to být sice výhodná, ale také dlouhodobá investice. Vyplatí se pouze v případě, že jste chtěli investovat prostředky do následného výnosu z pronájmu a neplánujete nemovitosti sami využívat. Pokud je navíc nájemník bezproblémová osoba, která včas a v příslušné výši hradí své závazky vůči majiteli, máte téměř vyhráno. Přesto lze doporučit před uzavřením kupní smlouvy se s nájemníkem setkat a zjistit jeho představy a plány do budoucna.
Koupě nemovitosti s věcným břemenem dožití může být výhodná pro investory, kteří plánují uložit finanční prostředky tímto způsobem a nemovitost chtějí dlouhodobě pronajímat. Výhodou je podstatně nižší kupní cena s tím, že náklady na běžný provoz nemovitosti budou hradit osoby, které v ní bydlí. Tedy tzv. osoby oprávněné.
Investor může nemovitost také dále prodat, pokud není v kupní smlouvě stanoven zákaz tzv. zcizení. Věcné břemeno se po prodeji bude vztahovat i na další nové majitele. Na druhou stranu uživatelům, v jejichž prospěch je věcné břemeno zřízeno, zajišťuje tento institut absolutní nedotknutelnost jejich práv. I kdyby se tedy nemovitost v budoucnu dostala do vlastnictví někoho jiného, bude i ten povinen nechat v ní původního majitele bydlet.
Právo dožití neboli služebnost ve formě věcného břemena může zaniknout i před uplynutím doby, na kterou byla zřízena. Tedy dříve, než oprávněné osoby zemřou. Většinou se tak stane dohodou s vlastníkem nemovitosti, když se osoby, pro které bylo věcné břemeno zřízeno, rozhodnou přestěhovat. Nebo jim sám vlastník nabídne podobné řešení. Smlouva musí být uzavřena písemně a podána na katastr nemovitostí, aby byl proveden výmaz věcného břemena z listu vlastnictví.
Věcné břemeno může zaniknout i jinými způsoby. Například když nastanou takové změny, že nemovitost již nemůže sloužit stávajícím potřebám. Může to být například požár, přírodní katastrofa nebo jiná podobná událost. O zániku věcného břemene může rozhodnout také soud, když ve velkém nepoměru převáží výhody oprávněných osob nad výhodami vlastníka. Takové rozhodnutí však zakládá ve většině případů právo na finanční náhradu.
Autorem článku je Valerie Magić, jednatelka společnosti Unicareal s.r.o.
